Кому банки отказывают в выдаче ипотеки — rtk-kabinet.ru

Лайфхак по одобрению кредита для заемщиков из группы риска

Андрей Захарченко

765

Фото: YAY/ ТАСС

В попытках решить собственный квартирный вопрос заявки на ипотеку подавали, подают и будут подавать не только «любимчики банков» — трудящиеся по найму граждане среднего возраста с хорошим стажем и белой зарплатой, но и так называемые «сложные» клиенты. Их банки не особо любили и в экономически спокойные года, а уж теперь в глазах кредитно-финансовых они и вовсе превращаются в «гадких утят». Проанализировав статистику отказов в выдаче кредитов на приобретение жилья, специалисты по продаже недвижимости выделили самые «рисковые» для банков категории потенциальных заемщиков. «Если вы входите в одну из этих групп, то сейчас в 99% случаев андеррайтер любого банка сразу же скажет вам свое твердое «нет», — предупреждают они.

Работники сферы услуг. Поскольку коронавирус ударил по всему российскому рынку услуг (кафе и рестораны, салоны красоты, фитнес-центры, гостиницы и салоны красоты под замком, концерты и спектакли переносятся на следующий год, авиаперелеты откладываются на неопределенное время), то в опале у банков, естественно, сразу же оказались работники туризма и гостиничного бизнеса, логистики и перевозок, индустрии развлечений, фитнеса и т. д. Отказ в ипотеке «прилетает» им в автоматическом режиме, причем решения очень часто меняются даже по одобренным ранее кредитам.

Читайте также

Маразм крепчает: Власть решила, что если свести людей с ума, то они протестовать не пойдут
Идет второй этап смягчения ограничений по коронавирусу, меры ужесточают

Клиенты с «серой» зарплатой. Проблема граждан, не трудоустроенных официально, заключается в том, что они не способны подтвердить уровень своих доходов. Примечательно, что речь при этом идет не только о российском «среднем» классе (к которому, как недавно заявил президент, принадлежат 70% россияне), но даже и о состоятельных персонах. Например, некоторые люди, приобретая дорогостоящую недвижимость, не желают выводить крупные суммы из своих активов: деньги, как известно, всегда должны делать деньги. Так что получить отказ в предоставлении ипотечного кредита в равной степени могут как те, кто получает более 17 тысяч рулей в месяц в конверте, так и руководящие сотрудники крупных корпораций, чьи реальные доходы превосходят и без того довольно высокие оклады и премии.

Владельцы бизнеса. Это довольно многочисленная группа «проблемных» клиентов. Предпринимательская деятельность всегда сопряжена с очень большим количеством разного рода рисков, так что банки в принципе предъявляли к таким заемщиками повышенные требования и раньше. Лишь три-четыре организации готовы были рассматривать предпринимателей как наемных сотрудников, не запрашивая документы по бизнесу: налоговые декларации, справки об оборотах по расчетному счету компании, управленческую отчетность и прочие документы. Кое-кто из банков предпочел полностью прекратить рассмотрение заявок от подобных клиентов. Остальные, настаивая на сборе полного пакета документов, подняли для них и размер первоначального взноса, и величину процентной ставки.

Стоит уточнить, что внутри этой категории потенциальных заемщиков встречается большое количество частных случаев. Так, с владельцами бизнеса, недавно зарегистрировавшими компанию и не имеющими пока подтвержденных доходов, или с перешедшими на патентную систему налогообложения индивидуальными предпринимателями, готовы работать лишь несколько банков. Равно как и с клиентами, номинально владеющими небольшой долей в составе учредителей организации, а по факту — двумя или тремя компаниями. Потому что возникает проблема с подтверждением платежеспособности: официальный размер доходов не соответствует фактическому.

Иностранцы. Для граждан, имеющих подданство другого государства, оформлением ипотеки вообще может заниматься очень ограниченный круг банков, в число которых входят, по данным компании «Метриум», ВТБ, Транскапиталбанк и Росбанк Дом. При этом в некоторых организациях из этого перечня попытаться получить кредит могут лишь выходцы из конкретных стран (например, Украины и Белоруссии). А уж если иностранец является еще и владельцем бизнеса, то число организаций, готовых рассмотреть его заявку, сокращается буквально до считанных единиц.

Пенсионеры. Средний возраст получателей ипотечного кредита в настоящее время составляет 35−40 лет. Если же заявку подает пенсионер, не имеющий никакого иного дохода, кроме пенсионных выплат, то вероятность отказа в выдаче займа стремится к 100%. Причина банальна до невозможности: в большинстве случаев размер российской пенсии по старости элементарно не позволяет обслуживать такой кредит. У работающих пенсионеров шансы на успех чуть повыше, но здесь есть одно «но»: возраст держателя кредита на момент его погашения не может превышать 70−85 лет (в зависимости от требований конкретного банка). Это налагает определенный отпечаток на размер кредита и его процентную ставку. Кроме того, в нынешней ситуации граждане старше 65 лет все еще обязаны соблюдать режим самоизоляции и находиться дома, что является еще одним препятствием к совершению сделки.

Молодежь. Еще одна группа риска — граждане, не достигшие 21 года. Подавляющее большинство банков не предоставляет ипотеку только что достигшим совершеннолетия, поскольку кредиторы не уверены, что в этот период человек может располагать стабильным и постоянным заработком.

Только единичные организации могут согласиться рассмотреть подобную заявку. Но если у мужчин призывного возраста не окажется на руках военного билета, вероятность отказа в выдаче кредита вновь, как и в случае с неработающими пенсионерами, взлетает практически до 100%. Ведь отсутствие данного документа означает, что гражданина в любой момент времени могут призвать в армию, а значит, как минимум один год он не сможет совершать платежи по договору. На сегодняшний день, утверждают аналитики «Метриума», только Сбербанк, Ак Барс Банк и Уралсиб не требуют от претендентов на ипотеку предоставлять документы воинского учета.

Граждане с небольшим стажем работы или настораживающей кредитной историей. Как правило, приемлемый для банков минимальный стаж работы заемщика колеблется в диапазоне от 3−6 месяцев до 1 года. В редких случаях достаточно просто закрыть испытательный срок. Однако сегодня же у многих россиян из этой категории стаж прервался по независящим от них причинам. Согласно данным центра занятости населения «Моя работа», только за первые 3 недели самоизоляции уровень официально зарегистрированной безработицы в одной лишь Москве вырос на 45%. То есть число граждан, не соответствующих базовым критериям банков, сокращается.

Часто «камнем преткновения» становится плохая кредитная история клиента: граждане с текущими просрочками по предыдущим займам получают категорический отказ в ипотеке. В остальных случаях остается рассчитывать лишь на то, что банк не будет заглядывать в кредитную историю человека дальше 3−5 лет.

Пари этом аналитики компании «Метриум» уверяют — даже самые «сложные» ипотечные клиенты могут добиться одобрения заявки при правильном подходе к задаче. Оформление ипотеки не ограничивается только одним алгоритмом действий, существует множество различных вспомогательных путей.

Например, доказать свою платежеспособность, напоминают эксперты, официально трудоустроенный клиент может не с помощью справки 2-НДФЛ, а с помощью справки по форме банка. Ее следует предъявить андеррайтеру вместе с заверенной копией трудовой книжки. Этого может быть достаточно, чтобы подтвердить доход заемщика в том случае, когда подоходным налогом облагается лишь часть заработка, а остальные средства работник получает «в конверте».

Правда, не стоит забывать, что на волне последних требований налоговых инспекций к банкам мало кто из работодателей согласится оформить работнику подобный документ.

Можно попробовать избежать необходимости подтверждения дохода, подавая заявку на ипотеку по двум документам. Подобные программы предлагаются во многих банках, но зато и требования к заемщикам различаются в зависимости от конкретной организации. Базовая версия подразумевает, что клиент должен предоставить паспорт гражданина РФ и один из следующих документов: водительское удостоверение, удостоверение личности военнослужащего, военный билет, загранпаспорт, страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования или удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти. Рассмотрение заявки по такой программе занимает несколько часов, а проверка самого заемщика при небольшой сумме кредита зачастую проходит даже без звонка самому клиенту.